Torna di grande attualità il tema che affronta il rinnovo del Catasto al fine di rideterminare il valore degli immobili in vista della Riforma dell’Imu che il Governo dovrebbe ultimare entro il 31 agosto.

Il nuovo Catasto terrà principalmente conto di due valori: valore patrimoniale e rendita: il primo valore facendo riferimento al metro quadrato, utilizzerà un algoritmo che prenderà in esame il valore di mercato, l’ubicazione dell’immobile e le caratteristiche edilizie; per la rendita invece si prenderà in esame i redditi medi di locazione, l’ubicazione dell’immobile e le caratteristiche edilizie; nel caso in cui non ci fosse un mercato locativo a cui far riferimento, si potrà prendere in esame il “saggio di redditività” ricavato dal mercato dell’ultimo triennio ed utilizzato per il nuovo “valore patrimoniale”.

I comuni svolgeranno un ruolo fondamentale nel nuovo Catasto, poiché sarà loro cura comunicare dati necessari al calcolo del valore patrimoniale come ad esempio l’affaccio, l’esposizione o lo stato di manutenzione.

Un’altra novità introdotta dal nuovo testo riguarda la composizione delle commissioni censuarie che avranno il compito di rendere effettive le nuove rendite catastali e che si avvarranno della collaborazione degli enti locali e delle associazioni di categoria in ambito immobiliare.

La commissione censuaria potrà essere giudicata solo attraverso un ricorso amministrativo, mentre le decisioni delle commissioni tributarie potranno essere oggetto di ricorsi giurisdizionali.

Secondo il presidente di Confedilizia, Corrado sforza Giuliani in questo modo il contribuente potrebbe essere penalizzato: “ Mentre Tar e Consiglio di Stato giudicano solo in materia di vizi di legittimità e le Commissioni tributarie giudicano anche nel merito, ma solo per quanto attiene all’applicazione dell’algoritmo alla consistenza catastale. In sostanza l’algoritmo, come atto generale, sarebbe impugnabile, sempre, solo per vizi di legittimità e non per ciò che invece interessa, cioè la congruità. Salvo, naturalmente l’eccesso di potere, difficilmente, per non dire solo eccezionalmente ravvisato. Occorre, all’evidenza, trovare (e non è difficile) una via che salvaguardi il legittimo diritto del contribuente ad avere un rimedio giurisdizionale (terzo) nel merito e, nello stesso tempo, che scongiuri la possibilità di un eccesso di contenzioso e di un blocco del procedimento estimativo”.

Le novità riguarderanno dunque il valore patrimoniale che sarà calcolato sulla base del valore di mercato al metro quadro e si determineranno dei coefficienti prendendo in esame le scale, l’anno di costruzione, il piano, l’esposizione, il riscontro d’aria, l’affaccio, la presenza dell’ascensore il riscaldamento se centralizzato o autonomo e lo stato di manutenzione; si otterrà un algoritmo che potrà rettificare il valore dell’immobile che moltiplicato per i metri quadri della casa determinerà il valore patrimoniale.

La rendita catastale partirà dai valori ricavati dall’ omi (osservatorio sul mercato immobiliare) decurtati dalle spese che solitamente si aggirano sul 47-52%. Questo valore verrà moltiplicato per la superficie per ottenere la rendita catastale.

Torna in auge anche il federalismo fiscale che assegna ai comuni le funzioni catastali.

Un’ultima novità riguarda gli immobili iscritti nella categoria A/9 cioè gli immobili storici; nel nuovo testo base si opera una netta distinzione fra gli immobili effettivamente vincolati come Beni Culturali che continuano  a godere dei benefici e quelli suscettibili di sfruttamento commerciale.